1
关于日本和中国，大家要记住2点：
1、国情不同。
2、时代不同。
这是研究中日两国的基础，共识，出发点。
千万不能生搬硬套，刻舟求剑。
2
国情不同。
从1990年到2015年，日本房价也是非常想软着陆，注意，是软着陆，没有一个经济体愿意经济、债务硬着陆。
硬着陆的后果，1929年的大萧条，1997年的金融危机，2008年的次贷危机，或波及全球，或波及数国，所到之处几无完卵。
1990年的日本，其实被吓傻了。
1、完全没有先例。
1931-1945，是以战争为基础的对外侵略。
日本第一次经济腾飞，明治维新。
日本第二次经济腾飞，50年代美国扶植日本，这其实是日本第一次经历现代经济的腾飞。注意，是现代经济。
2、经济太猛了。
1945年，日本还是废墟。
1950年，日本作为侵略朝鲜的基地，开始得到扶植，但实力还很弱小。
但是从60年代到90年初，整整30年，日本经济高歌猛进，1964年举办了东京奥运会，诞生了新干线，GDP总量稳居世界第二，仅次于美国的全球第二大经济体，日本工业品席卷全球，动漫游戏、制造业、汽车、电子技术极其发达，地价/股价一路飙升，所有人都有这样的想法：
卖掉东京，可以买下整个美国。
3、从人口红利到债务红利。
日本， 亚洲四小龙，中国，越南，印度，原始资本积累都是依靠欧美的产业转移，将本国的人口红利释放到最大，利用廉价劳动力和成本优势，积累了第一桶金。
但是人口红利是有尽头的。70、80年代，日本产业成本也上去了，产业开始向韩国、东南亚、中国转移，如果继续发展还能做什么呢？
债务红利。
日本的居民债务在70、80年代一路飙升，股市、楼市成了最大的资金蓄水池，老百姓的杠杆加到了最高点，日本平均指数从12000涨到了39000，土地价格3年内翻了2倍。
4、1989年广场协议。
这一点，跟咱们很很像。
1989年的广场协议，2018年的中美贸易战。
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时代不同。
1、日本长期大跌，我们短期大跌。
日本房价在20多年，下跌了30-40%。反观我们，21-25年，短短3、4年就下跌了40%甚至腰斩，非常剧烈。
2、战略纵深不同。
日本房价下跌后，仅有东京、大阪等极少数城市反弹上涨。
这就是我们的优势了，腹地足够大，纵深足够长。日本因为国土面积和地理地貌的限制，仅有东京大阪横滨名古屋等少数几个城市，我们则不同，GDP过万亿的城市就有29个，超过3万亿有5个。
日本从1990年到2015年，20多年的稳杠杆、去杠杆，这几年房价开始逐渐回稳，但是注意，只是几个大城市的房价回稳，比如东京大阪，大部分城市还是不行，甚至还在下跌。
3、当年日本有国外市场承接。
当下，全球市场都在萎缩，内卷，我们想打通国外市场是很难的。
有几个冷知识，即使是90、00年代，中国人在日本挣钱比国内多，都想去那打工；日本房价最高的时候，房价收入比都没超过10；日系车在国内非常出名，很多政府用车都是日系车，雅阁凯美瑞天籁都得30多万，有钱人才买得起；日本的重工电器旅游漫画车床加工电子产品半导体依旧很出名；当时日本市场有一个非常大的接盘侠，就是中国市场……
当时，市场都是蓝海，不卷，有新兴市场，体量不大。
现在，遍地红海，价格肉搏战，没有新兴市场，体量很大但也很难转身。
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最近楼市又玩了新花样。
上海收房，北京抢人，深圳二手房回暖，信号意义很强，房价见底了？市场回暖了？普通人可以下手了？
前两天大家最兴奋的事情，就是上海下场收房了。
好事吗？ 有几个基础：
1、上海体量足够大。
体量大分为几个方面，1成交量大，2市场接受度高，3参与者多，甚至有外国人，4很成熟。
为什么深圳、北京做不了？
北京市场不成熟。深圳农民房体量太大了，来深圳租房子的一大半都在农民房里，从数以万计的房东手里抢生意，阻力太大了。
2、租售比逐渐升高。
上海租售比，要略高于北京、深圳。
我看了一个数据，2024年1.8%，2025年2点多，为什么涨了？房价跌了呗。
这里面其实出现了一点小倒挂。2024年1.8，理财收益2以上。2025年2以上，理财收益却跌到了1开头，此消彼长，对于散户来说没什么搞头，但是对于机构来说，不管是政治任务还是市场收益，已经很不错了。
3、日本当年也搞过收房。
我查到的资料是，1996年，日本国土局实行了用购买或者全租的方式，尝试过收一些房子做保障房。但是最终没搞成，一是收房体量太小，二是成本较高，三是市场不成熟，最后对市场没起到多大的托举作用。
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我们的救市，其实还是比较成功的。
尤其是房价在3、4年内暴跌的基础上，不像日本一样20多年才慢慢见底，就二者压力而言，这几年的救市效果还是很不错的。
楼市救市的困境，其实分为两块。
1、楼市本身。
按照目前的逻辑、步骤，思路上没问题，降首付，降利率，放开限购限售限价，因城施策，减少供应，稳定开发商，安置烂尾楼，减税降费，收储收保障房，其实都没问题，无非是需要时间来消化，用时间换取空间。
2、整个经济。
站在楼市看楼市，和，站在整体看楼市，完全不一样。
房地产在过去20多年，都是经济最重要的引擎，吸纳了大量的资金，捆绑了太多的行业，将政府、银行、上亿购房者都裹挟其中，涉及到方方面面，比如生育率，比如收入，比如消费，其实跟房价都息息相关。
这个时候如何做大分母，如何增加收入，如何激起消费欲望，都很难。好处是，一旦做好了，对楼市对经济都非常重要。
未来都要怎么做？
1、地方政府继续举债。
没错，继续。
个人的房子，不想要了，没钱还了，可以当失信人，无非是银行收了。
政府可不行，基本 没有破产一说，举债拆东部西救是一种必然。这样做有几个好处：1、财政有钱，2、完成GDP，但是同时会存在一些问题，1、利息升高，2、假增长真债务。
2、千万不要有幻想。
这两年好消息很多，刚开年这1个月3个大城市也传了好消息，再加上自媒体中介的引导，很多朋友开始蠢蠢欲动，想要行动了。
我的意思，别着急，说了很多遍了，救市是一场持久战，3、5年才会稳住，千万不要着急。
3、不要只盯着楼市，要盯着整个经济。
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
投稿合作： zzloushi007
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